在租赁房屋合同签订与履行中，特殊情况或例外情形会影响合同处理：
1. 租赁物严重瑕疵影响使用：若房屋交付时存在严重漏水、电路故障等影响居住或使用的瑕疵，且出租人未提前告知，承租人有权要求出租人合理期限内维修；若出租人未修，承租人可解除合同并要求赔偿损失。此情况下合同解除因出租人过错导致，承租人无需担责。
2. 双方协商修改合同条款：租赁期间，经出租人与承租人协商一致，可对租金、租期、维修责任等条款修改。修改后条款对双方有法律约束力，例如租金从每月3000元调整为2800元，新标准即取代原约定，双方需依修改内容履行。
3. 房屋被查封或拍卖：租赁期内，因出租人债务纠纷房屋被法院查封或拍卖，且查封/拍卖发生在合同签订前，根据“买卖不破租赁”例外，承租人可能无法继续履行，需提前搬离，此时可要求出租人承担违约责任并赔偿损失。
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关于“租赁房屋合同怎么签”，法律依据主要来自《中华人民共和国民法典》：
《民法典》第七百零三条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”明确了租赁合同的核心性质，即双方围绕房屋形成的使用与支付租金的权利义务关系，这是签约基础。第七百零四条规定：“租赁合同内容一般包括租赁物名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付方式、租赁物维修等条款。”直接指出合同必须包含的基本要素，房屋名称、数量等是确定标的关键，租金及支付方式明确核心权利义务，这些要素明确是合同合法有效的前提。因此，签约时需涵盖上述条款，以保障双方权益。
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租赁房屋合同签订关键在于明确核心条款并规范流程，具体如下：
合同条款需明确租赁物、租金、期限等基本要素，并注意违约责任和争议解决方式。
1. 租赁期限6个月以上的，依《民法典》第七百零七条，应采用书面形式签订；未采用书面形式且无法确定租期的，视为不定期租赁，双方有权随时解除合同，但需提前合理期限通知对方。
2. 若合同中房屋描述不准确（如地址、面积、户型不符），可能导致承租人无法正常使用或后续面积差异纠纷难维权。
3. 租金支付方式和期限不明确（如月付/季付/年付及具体日期未约定），易引发催租、逾期支付等矛盾，影响合同正常履行。
4. 合同未合理约定违约责任，一方违约时另一方可能无法获赔，如承租人擅自退租、出租人单方面涨租，会损害自身权益。
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签订租赁房屋合同存在潜在法律风险，举例说明如下：
1. 合同无效风险：若房屋属违法建筑，或出租人未取得建设工程规划许可证等，依相关法律，合同可能被认定无效。例如，小明租赁无房产证的自建商铺，后因房屋属违法建筑被拆，无法继续使用，已付租金和押金或难全额追回。
2. 证据链缺失风险：履行合同中未保留租金支付凭证、房屋交接记录、维修沟通记录等关键证据，发生纠纷时可能因无法举证而败诉。例如，小李现金支付租金但未要求房东出具收据，房东否认收款并要求再付，小李因无证据需面临再次支付的风险。

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